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もしも購入した土地にゴミが埋まっていたら・・・

2017年05月7日

こんにちは!ディアホーム菅原です!

GWも終盤になりましたね!
皆さんどのように過ごされましたか?
お休みだった方はGWを満喫できたでしょうか?(^^)/

さて、先日、お客様からこのようなご質問をいただきました!
「もしも、購入した土地にゴミなどが埋まっていた場合、
それらの撤去費用等はどうなるのですか?」
という質問でした。

そういわれてみれば確かに気になりますよね!?
BLOGを読んでいただいているお客様の中にも
同じ不安を抱いている方がいるかもしれない!!
というわけで、今回は調べてBLOGにまとめさせていただきました!

★購入した土地の地中埋設物について
まず前提として、土地の購入には大きく分けて2通り存在します。
ひとつは不動産業者が分譲した土地を購入する場合です。
この場合、売主は「不動産業者」となります。
もう一つは、売主が一般の方で、その「仲介」に不動産業者が入る場合。
ここは後々、大きな違いが出てくるので意識していてください。

まずは、不動産業者が売主となる場合ですが、
「瑕疵担保責任」というものがありますので、
お客様に引き渡しをしてから地中埋設物が発見された場合、
不動産業者の費用と責任において撤去して処分します。
「瑕疵担保責任」というのは、売買契約に基づいて買い主へ引き渡された目的物に、
引渡しを受けたときには分からなかった瑕疵(欠陥やきず)があった場合、
売り主が買い主に対して負う責任をいう、といった内容のもので、
一般的にこの「瑕疵にあたる埋設物」というのは、「建築上支障が出るような物」と定義されます。
土の中から小さな石や、昔の家の基礎やブロックなどが出てきた場合、
「建築上支障をきたさない埋設物『瑕疵にあたらない埋設物』」
とみられるケースもありますのでご注意ください。
ですから、不動産業者が売主の場合は、地中埋設物がトラブルになるケースは、比較的少ないのです。

しかし不動産業者が売主ではなく、
不動産業者の「仲介」で土地の売買契約をする場合、
地中埋設物が問題となるケースがあります。
家を建てようとしたら、土地の地中から、
大きなコンクリートの塊やアスファルトやゴミや家電などが出てきたら・・・
売主や仲介業者に、撤去をお願いしますよね?しかし!
契約書上、瑕疵担保責任が、売主に「無し」となっていて、
且つ、売主自身が埋めた覚えはなく、
売主が土地を取得する前から埋まっていた物だとしたら。
そして、売主が、その事実を本当に知らなかったとしたらどうなるのでしょう・・・。
おそらく、売主の責任と費用で撤去するのは難しいでしょう!!
どうして上記のように遠回しな言い方をするのかと言いますと、
消費者は下記のように法律で守られているためなのです。

■「不実告知」
消費者が契約するかの判断に係るような重要事項について、
事実と異なる説明をすること。

■「断定的判断の提供」
将来における変動が不確実な事項について断定的判断を提供すること。

■「不利益事実の不告知」
消費者が契約するかの判断に係るような重要事項について、
消費者に不利益となる事実を故意に告知しないこと。

これは「消費者契約法」というもので消費者保護の観点からの法律で、
「契約時の売主の怠慢等から来る被害からの救済」を目的としています。
この法律を見ますと、「故意でなくても」売主の上記のような行為が禁止され、
違背があった場合は、契約を解除することが出来るようになっています。
つまり、「事実と異なること、根拠なく断言すること、まずいことを内緒にしておくこと」
は法律で認められていないのです。しかしながら、
「売主も知らず、かつ内緒にした覚えもない場合」は,
売主に責任を押し付けることも、またできないのです。

もう一つの法律として「宅建業法」があり、
こちらも「故意による消費者不利益項目の不告知」について禁じられ、
違反者(業者)に対しては行政処分(免許取消)の可能性があります。
もしも売主が不動産業者ではない場合、手を打っておきたいときは交渉が必要です!

自分が家を建てる時期(建築開始)プラス3ヶ月くらいでいいので、
仲介不動産業者に瑕疵担保責任や、埋設物特約ををつけてもらうことをお願いしてみましょう。
そうすれば、地盤調査や、家の基礎を造る時に発見できるでしょうし、
発見した場合、売主に撤去してもらうか、撤去の費用を請求できます。
瑕疵担保や埋設物特約を付けたいとお伝えしたときに、
売主が、「嫌だ!」と言ってきた場合は、少し費用はかかりますが
「契約前に掘削調査をさせてほしい」と頼んでみるのも一つです。
それでも、「嫌!」と言われたら、それは買主のリスクとなる可能性があるので、
本当に買う必要があるのかどうかを、いま一度、冷静になって考えてみましょう。
リスクを回避したいのであれば、しっかりした業者が売主となっている土地を買うか、
買主の事を真剣に考えて取引をしてくれる売主や仲介業者の土地を買えばいいのです。

結果、
「もしも、購入した土地にゴミなどが埋まっていた場合、
それらの撤去費用等はどうなるのですか?」という問いに対して
「最後は自分で判断しなければなりません!」という、
何とも曖昧な回答になってしまいましたが、
仕組みがどうなっているのかはご理解いただけましたでしょうか?

土地は、しっかりした業者の土地を買うか、もしくは売り側と、じっくり交渉してから買う事をお奨めしますよ!
それではまた!!

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